Achat immobilier : comment estimer les frais de notaire ?

Depuis le 1er janvier 2021, un arrêté prévoyant une baisse des frais de notaire est entré en vigueur. Initialement prévue dès le 1er mai 2020, son application avait dû être reportée en raison de la crise sanitaire. Quel est le nouveau barème des frais de notaire, valable du 1er janvier 2021 au 28 février 2022 ? Comment calculer et anticiper ces frais en prévision d’un achat immobilier ?

A quoi correspondent les frais de notaire ?

Malgré leur appellation commune, les frais de notaire, qui sont en réalité des frais d’acquisition, ne correspondent qu’en partie à la rémunération du notaire. Celui-ci ne touche en réalité que 15 % de ces frais, le reste étant composé de taxes et d’impôts divers.

Les frais d’acquisition sont composés des postes de dépense suivants :

• Les émoluments du notaire, à savoir sa rémunération ;
• Les frais et débours : il s’agit des sommes payées par le notaire à différents intervenants pour le compte du client, pour la production de documents notamment (géomètre expert, document d’urbanisme, etc.) ;
• Les droits et les taxes, revenant à l’Etat ou aux collectivités territoriales : on peut notamment mentionner la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, ainsi que les droits d’enregistrement et/ou la TVA. Tous ces droits et taxes sont appelés droits de mutation.

À noter : les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier neuf représentent 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien. On parle donc, dans le cas d’un bien neuf, de frais de notaire réduits.

Quel est le barème 2021 des émoluments notariés ?

Depuis le 1er janvier 2021, le barème des émoluments notariés, pour un achat immobilier, est le suivant :

Le calcul des émoluments notariés est effectué tranche par tranche, de façon successive. Ainsi, pour l’achat d’une maison dont le prix de vente est de 300 000 euros, les émoluments notariés sont calculés de la façon suivante : 251,55 € (6 500 x 3 870/100) + 167,58 € ((17 000 - 6 500) x 1 596/100) + 457,52 € ((60 000 - 17 000) x 1 064/100) + 1917,60 € ((300 000 - 60 000) x 0,799/100), soit un total de 2794,25 euros hors taxe.

À titre de comparaison, avant l’entrée en vigueur de l’arrêté fixant une baisse des frais de notaire, à savoir jusqu’au 31 décembre 2020, le barème des émoluments notariés était le suivant :

La majeure partie des frais d’acquisition, environ 80 %, étant composée de divers droits et taxes fixes, la baisse finale reste minime pour l’acheteur.

Frais de notaire : comment ont évolué les tarifs ces dernières années ?

En 2016, la loi dite « Loi Macron » avait déjà introduit une baisse des frais de notaire. Là encore, il s’agissait uniquement des émoluments des notaires. Jusqu’au 30 avril 2016, le barème des émoluments notariés était le suivant :

La baisse était de 1,4 % en 2016, et elle atteint presque les 2 % en 2021. Par ailleurs, les notaires peuvent désormais pratiquer des remises, si tel est leur souhait, sur une partie de leurs émoluments.

Avant le 1er janvier 2021, ils avaient déjà cette possibilité pour les transactions supérieures à 150 000 euros, dans la limite de 10 % de remise. Depuis le 1er janvier, ils peuvent pratiquer des remises allant jusqu’à 20 % (uniquement sur leurs émoluments), pour les transactions de plus de 100 000 euros.

La remise doit toutefois être appliquée à tous les clients du notaire, qui peut décider de la mettre en place seulement sur certains types d’actes et durant une période limitée dans le temps.

En revanche, les droits de mutation ont augmenté il y a de cela plusieurs années, depuis le 1er janvier 2014, suite à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2014. Avant cette date, ils représentaient dans la plupart des départements 5,09 % du prix de vente du bien immobilier, et s’élèvent désormais à 5,80 %. Leur hausse a été décidée par l’État pour augmenter les ressources des collectivités.

Comment réduire les frais de notaire ?

Il existe plusieurs solutions pour faire baisser les frais de notaire. Tout d’abord, il est possible d’essayer de négocier les émoluments notariés, en consultant différents notaires pour voir si l’un d’eux a décidé d’appliquer la remise de 20 % autorisée par la loi pour les transactions supérieures à 100 000 euros. Cette remise ne pourra toutefois pas vous être accordée à vous seul, mais devra s’appliquer à tous les clients de ce même notaire, dès lors que leur transaction dépasse le montant de 100 000 euros.

Si vous avez acheté votre bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous pouvez déduire les frais d’agence des frais de notaire en les réglant séparément, ce qui permettra d’établir les frais de notaire à partir de la somme nette vendeur, au lieu de le faire sur le montant global de la transaction.

Attention : s’il s’agit d’un mandat de vente, les frais d’agence sont à la charge du vendeur et seront inclus dans les frais de notaire. Pour que les frais d’agence soient réglés séparément, l’acheteur doit dans ce cas demander la réécriture du mandat.

Enfin, si le bien acheté contient des équipements et des meubles, comme du matériel électroménager, des meubles de cuisine ou de salle de bain, il est possible d’en estimer la valeur et de l’indiquer, séparément du prix de vente du bien, sur le compromis de vente. Ce montant doit être inférieur ou égal à 5 % du prix de vente du bien. Cette déduction permettra de réduire les frais d’acquisition.