Copropriété : quels sont les avantages et les inconvénients du syndic bénévole ?

Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic a pour mission de tenir la comptabilité du syndicat, d’administrer l’immeuble, de veiller au respect du règlement de la copropriété et à la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Quels sont les avantages et les inconvénients du syndic bénévole ?

Syndicat et syndic de copropriété : quelles sont les différences ?

Tout d’abord, il convient de préciser la différence entre syndicat et syndic de copropriété, la proximité des termes pouvant prêter à confusion. Le syndicat est composé de l’ensemble des copropriétaires, et est obligatoire dès lors que, dans un immeuble doté de parties communes, plusieurs personnes détiennent des biens distincts.

Le syndicat de copropriétaires se réunit en assemblée générale et décide des travaux nécessaires, du budget prévisionnel annuel ou encore de l’établissement ou des modifications du règlement. Les copropriétaires, réunis en syndicat, désignent un syndic pour la mise en œuvre des décisions votées lors des assemblées générales.

Le syndic n’est donc pas habilité à prendre des décisions : il est chargé de les exécuter, en tant que représentant légal du syndicat de copropriété. C’est sur lui que repose l’entretien des parties communes, le paiement des dépenses courantes, le respect du règlement de copropriété ou encore l’intervention de professionnels en cas de travaux urgents. Les copropriétaires peuvent choisir de faire appel à un syndic bénévole ou professionnel.
 

Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?

L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ». Le syndic bénévole est donc nécessairement un copropriétaire, non rémunéré. S’il revend son bien et quitte la copropriété, son mandat expire dans un délai de 3 mois, au terme duquel un nouveau syndic doit être désigné dans le cadre d’une assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic bénévole a les mêmes obligations qu’un syndic professionnel. Elles sont à la fois administratives et comptables.

Sur le plan administratif, le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, doit préparer les assemblées générales, en rédigeant l’ordre du jour et en convoquant les copropriétaires au moins une fois par an. Il souscrit et gère les contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble, et s’occupe du personnel de l’immeuble, employé pour le gardiennage ou le ménage par exemple. Il est également chargé du recouvrement des charges et de la tenue du carnet d’entretien de l’immeuble.

Sur le plan comptable, le syndic, professionnel ou bénévole, a pour mission d’établir le budget prévisionnel, de tenir à jour la comptabilité et d’identifier les copropriétaires qui ne seraient pas à jour dans le règlement de leurs charges. Une fois par an, il présente les comptes en assemblée générale. Le syndic s’occupe également d’obtenir les devis des entreprises chargées des travaux et assure le suivi de ceux-ci.

Il existe toutefois quelques obligations auxquelles n’est pas soumis un syndic bénévole : ainsi, il n’est pas tenu de posséder une carte professionnelle ni de justifier d’une formation spécialisée, même si cette dernière est tout de même recommandée, et peut être délivrée par la Chambre nationale des propriétaires ou par l’Association des responsables de copropriété.

Il n’est pas non plus dans l’obligation de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile, même s’il lui est fortement conseillé d’y souscrire, sa responsabilité pouvant être engagée au même titre qu’un syndic professionnel. Une protection juridique est donc également recommandée.
 

Quels sont les avantages du syndic bénévole ?

Si actuellement près de 90 % des copropriétés en France sont gérées par des syndics professionnels, faire appel à un syndic bénévole présente de nombreux avantages.

Tout d’abord, mandater un syndic bénévole permet aux copropriétaires de réaliser des économies, celui-ci ne percevant pas d’honoraires. De plus, comme le syndic bénévole n’est autre qu’un des copropriétaires, on peut attendre de lui qu’il soit davantage impliqué dans une démarche de contrôle des dépenses, via notamment la recherche de prestataires moins chers.

Autres atouts du syndic bénévole : la proximité et la réactivité. Le copropriétaire vivant généralement sur place, il connaît parfaitement l’immeuble et les autres copropriétaires. Il peut ainsi intervenir plus rapidement en cas de travaux urgents par exemple, et il est à même d’établir, pour les assemblées générales, des ordres du jour au plus près des préoccupations des autres propriétaires.
 

Syndic bénévole : quelles limites ?

Toutefois, opter pour un syndic bénévole présente également quelques inconvénients. Les compétences requises pour gérer la comptabilité et les tâches administratives sont précises et exigeantes, à plus forte raison quand la copropriété est constituée de nombreux lots.

Appels d’offre, régularisation des charges, contrats avec les prestataires : les connaissances techniques et réglementaires sont nombreuses, et une mauvaise gestion peut rapidement mettre en péril la copropriété. Elle peut également représenter un vrai frein pour l’éventuel acquéreur d’un appartement de l’immeuble.

De plus, au-delà des aspects techniques, la proximité du syndic bénévole peut se transformer en inconvénient dès lors qu’un conflit surgit entre les copropriétaires. Alors qu’un syndic professionnel pourra faire valoir sa neutralité, ce sera rarement le cas d’un syndic bénévole qui vit parmi les autres propriétaires.

Le syndic bénévole est donc plus adapté aux petites copropriétés, qui ne nécessitent pas une gestion trop lourde et un temps de travail conséquent.
 

Une alternative : le syndic coopératif

Régi par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 ainsi que par les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967, le syndic coopératif est une option alternative aux syndics professionnels ou bénévoles.

Dans ce cas, un conseil syndical est composé de copropriétaires volontaires et élus, qui assurent un rôle de relai entre le syndicat de copropriétaires et le syndic. Parmi ces copropriétaires, l’un d’eux est élu pour assurer la présidence du conseil syndical et agir en tant que syndic non professionnel. Il est souvent appelé « président-syndic ».

Il a les mêmes obligations qu’un syndic professionnel, mais à la différence d’un syndic bénévole classique, il n’est pas seul à gérer la copropriété et peut être assisté par tous les membres du conseil syndical. Ainsi, un membre peut être en charge des missions comptables, un autre du volet administratif ou encore de la communication avec les copropriétaires, le tout supervisé et centralisé par le président-syndic.

Opter pour un syndic coopératif permet donc aux copropriétaires de réaliser les mêmes économies qu’avec un syndic bénévole, tout en s’assurant une gestion efficace, sans craindre qu’elle repose sur les épaules d’une seule personne.