Droit immobilier : les taxes et impôts du propriétaire
De nombreux Français rêvent d’accéder à la propriété. Avant de se lancer, il est important de prendre en compte non seulement les mensualités du prêt immobilier, mais également les taxes et les impôts dont les propriétaires sont redevables. Nous vous aidons à faire le point.
La taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local payable tous les ans par les propriétaires, que le bien immobilier soit occupé par le propriétaire lui-même ou qu’il soit loué à une tierce personne. En revanche, si ce bien est un local commercial, la taxe foncière peut être réglée par le locataire. Il s’agit d’un impôt sur la propriété immobilière, qui s’applique aussi bien au propriétaire d’un logement qu’à celui d’un parking ou même d’un terrain non construit. Si un propriétaire possède plusieurs biens immobiliers, il doit s’acquitter de la taxe foncière pour chacun de ses biens.
La taxe foncière prend en compte la situation du propriétaire au 1er janvier. Ainsi, l’avis d’imposition 2019 d’un propriétaire prenait en compte sa situation au 1er janvier de la même année. Tout comme la taxe d’habitation, la taxe foncière fait partie des ressources fiscales redistribuées aux collectivités territoriales : communes, groupements de communes et départements.
Deux taxes composant la taxe foncière peuvent légalement être récupérées par le propriétaire s’il en fait la demande au locataire. Elles font partie des charges dites récupérables. Il s’agit de :
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- la taxe de balayage pour l’entretien des voies publiques
La base d’imposition de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, à savoir le montant du loyer que le propriétaire pourrait toucher s’il louait son bien. Ce montant est fixé chaque année par l’administration fiscale.
Bon à savoir : les propriétaires de logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant deux ans.
La taxe d’habitation pour les propriétaires occupants
La taxe d’habitation est un impôt local dû par l’occupant du logement au 1er janvier de chaque année. Si le propriétaire vit dans son logement, c’est à lui de s’en acquitter. Si le logement est loué, la taxe d’habitation est à régler par le locataire.
Si le logement est en location, mais non occupé au 1er janvier, en cas de changement de locataire par exemple, il revient au propriétaire de prouver que son bien n’était pas loué à cette date. Il ne doit pas être meublé et le propriétaire doit être en mesure de fournir les attestations d’état des lieux d’entrée et de sortie. Si le locataire déménage en cours d’année, le propriétaire peut, par mesure de précaution, lui demander la preuve du règlement de la taxe d’habitation.
La contribution économique et territoriale
Les propriétaires, qu’il s’agisse ou non de professionnels, louant des biens meublés sont par principe redevables de la contribution économique et territoriale (CET). Ainsi, selon l’article 1447 du Code général des impôts, « les activités de location ou de sous-location d’immeubles, autres que les activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, sont réputées exercer à titre professionnel » La personne redevable est celle qui fournit la prestation d’hébergement, donc le propriétaire ou le preneur du bail en cas de sous-location à une tierce personne.
Cette taxe est composée de :
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : elle est basée sur la valeur locative des biens soumis à la taxe foncière, multipliée par le taux fixé par les collectivités territoriales.
- la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) : elle est due par les entreprises et les travailleurs indépendants réalisant plus de 152500 € de chiffre d’affaires et exerçant une activité imposable à la CFE.
Les loueurs en meublé peuvent toutefois bénéficier d’une exonération de la contribution économique et territoriale lorsque le bien loué s’avère être une partie de leur habitation personnelle.
La taxe annuelle sur les bureaux
Cette taxe a été créée en 1990 et ne s’applique qu’aux propriétaires de bureaux situés en Île-de-France. Elle est due par les propriétaires mettant en location des locaux professionnels, dont la surface louée est égale ou supérieure à 100 m2. Dans le cas de baux mixtes, la surface à prendre en compte est celle affectée aux bureaux. S’il s’agit d’un bail professionnel, une clause peut indiquer que cette taxe sera réglée par le locataire. Pour des locaux mixtes, en revanche, c’est le propriétaire qui en est redevable.
La TVA
Un propriétaire louant des locaux vides à usage professionnel, commercial ou mixte peut faire le choix d’être soumis à la TVA. L’intérêt pour lui est de pouvoir déduire la TVA qu’il a payée pour ses dépenses de la TVA qu’il reçoit de ses clients sur les loyers. Dans ce cas, le bailleur doit s’acquitter de la TVA chaque mois, ou trimestriellement si son montant est inférieur à 4000 €.
Les locations saisonnières sont généralement exonérées de la TVA, sauf quand elles proposent au moins trois de ces prestations :
- le petit-déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
- la fourniture du linge de maison
- la réception de la clientèle
L’impôt sur la fortune immobilière
Les propriétaires possédant un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce patrimoine est constitué de tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier de chaque année. Toutefois, certaines dettes peuvent être déduites de la valeur du patrimoine immobilier, et certains biens peuvent être exonérés, en partie ou en totalité.
Bon à savoir : la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2020.
Sont exonérés partiellement ou totalement de l’IFI :
- les immeubles utilisés pour une activité professionnelle
- les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
- les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel
- les bois et forêts à usage professionnel ou sous engagement d’exploitation
Enfin, il faut noter que tous les propriétaires sont redevables de l’impôt sur le revenu au titre des loyers encaissés durant l’année d’imposition.
