Halte aux idées reçues sur l’immobilier neuf

Logements tous identiques, quartiers peu attrayants, prix plus élevés… Les programmes immobiliers neufs se retrouvent souvent entachés d’une mauvaise image qui peut rendre certaines personnes frileuses quant à ce type de projet. Pourtant, en matière d’investissement locatif ou en ce qui concerne l’achat d’une résidence principale, ces constructions offrent de nombreux avantages tant du point de vue des dispositifs financiers que du cadre de vie. Alors halte aux idées reçues sur l’immobilier neuf ! Faisons ensemble le tour de cinq préjugés.

Idée reçue n°1 : l’immobilier neuf coûte plus cher

Il est certain qu’au premier abord, le prix du mètre carré d’un bien neuf est plus élevé que celui de l’ancien pour une superficie et un emplacement géographique identiques. Mais un achat immobilier doit être considéré dans sa globalité autant lorsqu’il s’agit d’y vivre que de le louer.

Un logement neuf ou acheté en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) possède une rentabilité supérieure en raison de certains critères.

1. Il n’y a pas de dépenses supplémentaires à prévoir pour d’éventuels travaux de rénovation énergétique, d’aménagement ou de réfection des parties communes (toiture, façade, ascenseur, etc.). Les charges de copropriété et d’entretien du logement sont donc moindres à l’emménagement pour les primo-accédants ou les investisseurs.

2. Les performances énergétiques des bâtiments neufs répondent aux dernières normes en vigueur et sont donc meilleures que celles des logements anciens mal isolés ou à rénover, aussi appelés « passoires thermiques ». De fait, les occupants vont réaliser des économies sur leurs factures d’énergie dès l’entrée dans les lieux.

3. Les frais de notaires sont moins élevés pour un bien immobilier neuf. Ils sont compris entre 2 et 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % pour un bien ancien.

4. Il existe des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel Plus qui permet sous conditions de réduire le montant de l’impôt pour les personnes souhaitant se lancer dans l’investissement locatif afin de se constituer un patrimoine immobilier.

Idée reçue n°2 : le cumul des dispositifs financiers est impossible

Le cumul d’un prêt principal avec un emprunt complémentaire permet d’optimiser le dispositif de financement d’un projet immobilier en réduisant une partie des intérêts. Là encore les préjugés sont courants entre le récent et l’ancien. Pourtant, pour l’achat d’une résidence principale dans l’immobilier neuf en tant que primo-accédant, il est tout à fait envisageable de demander l’octroi d’un prêt à taux zéro si les conditions d’éligibilité sont réunies.

D’autres mesures sont également mobilisables selon la situation personnelle, les ressources et la composition du foyer. Citons notamment le prêt d’accession sociale, le prêt conventionné (auprès d’un organisme sous convention avec l’État), mais aussi le prêt accession d’Action Logement.

Enfin, le remboursement du capital auprès de l’établissement bancaire ne prend effet que lorsque la totalité des fonds est débloquée. Ce qui signifie que les mensualités ne vont pas se cumuler avec un loyer tant que le bien neuf n’a pas été livré.

Idée reçue n°3 : l'achat en VEFA est un investissement risqué

Les craintes de faire les frais de défauts majeurs ou encore d’un inachèvement du bâtiment sont couramment associées aux projets de VEFA. Toutefois, la réglementation couvre les investisseurs à bien des égards.

Au moment de la signature du contrat, le promoteur s’engage à procéder à la livraison d’un bien conforme dans les délais impartis. Il s’agit de la garantie de parfait achèvement qui comprend des pénalités en cas de non-respect. C’est également cette assurance qui prend le relai en cas de faillite afin de permettre la poursuite des travaux. Quant à la souscription d’une assurance remboursement, elle permet de se voir restituer l’intégralité des sommes déjà versées dans le pire des cas.

D’autre part, la garantie biennale vous préserve du mauvais fonctionnement des équipements de la vie courante pendant deux ans. Et la garantie décennale prend en charge les éventuels défauts structurels qui pourraient toucher la toiture, le système de chauffage, etc.

Il existe donc une véritable protection et les risques sont limités. Cependant, il est vivement conseillé de se renseigner sur le promoteur associé au projet immobilier avant de se lancer. Il est certain qu’un acteur ancré dans son territoire avec de nombreuses années d’expertise vous offre des garanties plus solides.

Idée reçue n°4 : les logements neufs se trouvent dans des zones reculées

Il est vrai que les programmes de constructions neuves ont tendance à voir le jour plus facilement en dehors des centres-villes. Pourtant, ces complexes favorisent l’émergence des quartiers dans lesquels ils s’implantent. Il n’est pas rare de voir fleurir quelque temps après tous les aménagements nécessaires au confort des nouveaux habitants. Les investisseurs qui suivent les promoteurs dans ces projets font un pari d’avenir qui peut se révéler payant si l’emplacement devient par la suite une zone très prisée.

Il faut souligner également que beaucoup de collectivités territoriales sont désormais soucieuses de lancer des programmes de réhabilitation urbaine afin de raviver l’attractivité du cœur des villes avec une offre de logements neufs.

Idée reçue n°5 : les habitations sont impersonnelles et toutes identiques

Parmi les derniers clichés souvent reprochés aux logements neufs, citons enfin le manque de personnalité. Pour certains, le charme ne se trouve que dans l’ancien, mais pour d’autres le neuf a tout pour plaire. En effet, il faut savoir que les travaux modificatifs acquéreurs permettent de moduler un appartement à souhait alors même qu’il n’existe que sur plans.

Selon les goûts et les envies, il est possible de choisir l’emplacement des cloisons ou de les supprimer pour agrandir l’espace, tant qu’il ne s’agit pas de murs porteurs. Les équipements sanitaires peuvent aussi être changés si vous préférez remplacer la baignoire par une douche par exemple. Puis, il en va de même pour les rangements et l’emplacement des meubles de cuisine, sans oublier le choix des finitions : matériaux, revêtements, couleurs, etc. Comment les logements neufs pourraient-ils tous se ressembler et être impersonnels quand il y a autant de possibilités d’adaptation ?