Immobilier : comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Vous avez décidé de vous lancer dans un projet d’achat de maison ou d’appartement ? Pour affiner vos recherches, vous devez avant toute chose estimer votre capacité de financement, qui inclut votre apport personnel et votre capacité d’emprunt. Comment faire le bon calcul ?

Calculez le montant de votre apport personnel

Pour connaître votre capacité de financement, et savoir quelle somme vous aurez besoin d’emprunter, il convient de commencer par estimer le montant de votre apport personnel.

Depuis le début de la crise sanitaire, les banques se montrent plus exigeantes quant au profil des emprunteurs. Il est aujourd’hui extrêmement difficile d’obtenir un prêt immobilier si vous ne disposez d’aucun apport personnel, ou d’un apport insuffisant. Seuls les emprunteurs en CDI, avec des revenus confortables et des comptes tenus de manière irréprochable peuvent éventuellement convaincre les banques sans avoir d’apport.

Même s’il n’existe pas de règle officielle concernant le montant minimal de l’apport personnel, les banques privilégient généralement les dossiers présentant un apport équivalant à 20 % du prix du bien. Un apport de 10 % peut parfois suffire, surtout si les emprunteurs ont un bon profil et qu’il s’agit de primo-accédants.

Par ailleurs, plus l’apport est conséquent, meilleures sont les conditions du crédit immobilier. Il est ainsi possible de bénéficier de taux d’intérêt plus bas, soit en négociant, soit en raccourcissant la durée du prêt. Les frais de dossier seront également moins élevés, et le crédit sera souvent obtenu dans un délai plus court.

Attention toutefois à ne pas utiliser toutes vos économies pour constituer votre apport personnel : vous devez conserver une épargne suffisante pour faire face à des dépenses imprévues, qu’elles soient ou non en lien avec votre achat immobilier.

L’apport personnel peut provenir de la vente de votre ancien logement, de votre épargne personnelle, d’un héritage, d’une donation, ou encore de votre épargne salariale. Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’un prêt aidé, comme le prêt à taux zéro ou PTZ, mais les mensualités seront intégrées dans le calcul de votre taux d’endettement.

Estimez votre capacité d’endettement

Depuis les dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les banques sont soumises à des règles strictes en ce qui concerne le taux d’endettement des emprunteurs, qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets de charges.

Les établissements bancaires peuvent toutefois faire une exception pour 20 % des dossiers traités. L’objectif des recommandations du HCSF est de lutter contre le surendettement.

Pour calculer votre capacité d’endettement, la banque prend en compte tous vos crédits actuels, qu’il s’agisse de crédit consommation ou de crédit revolving. Il est donc recommandé de les solder avant de faire une demande de prêt immobilier.

Le calcul de la capacité d’endettement s’effectue en prenant en compte la charge d’emprunt, à savoir toutes les mensualités de crédits en cours ainsi que celle du crédit immobilier demandé, et les revenus nets mensuels, ce qui donne la formule suivante : [Charge d’emprunt] x 100 / [revenus nets] = capacité d’endettement

Les banques tiennent également compte du reste à vivre des ménages. Elles s’assurent que les emprunteurs disposeront d’un reste à vivre suffisant pour faire face à leurs dépenses courantes, une fois l’ensemble des charges fixes, dont les mensualités du crédit immobilier, prélevées.

En règle générale, le reste à vivre nécessaire est estimé, pour un couple, à 1500 euros par mois, une somme à laquelle les établissements bancaires ajoutent 500 euros supplémentaires par enfant à charge. Ces montants sont susceptibles de varier d’une banque à l’autre.

Choisissez la durée de votre prêt immobilier

Votre capacité d’emprunt dépend également de la durée du prêt immobilier. En effet, plus vous allongez la durée du prêt, plus les mensualités sont faibles, ce qui permet de rester sous le taux d’endettement maximal tout en empruntant une somme plus importante.

La durée maximale de l’emprunt a été fixée par le Haut conseil de la stabilité financière à 25 ans, jusqu’à 27 ans dans le cas d’un achat en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’une construction de maison individuelle.

Toutefois, il n’est pas toujours intéressant d’opter pour la plus longue durée de remboursement : plus la durée est importante, plus le taux d’intérêt augmente. Par conséquent, plus votre crédit immobilier est long, plus il vous coûtera cher.

Il n’existe pas de durée idéale de prêt, qui conviendrait à tous les ménages. Tout dépend de votre situation personnelle, de votre capacité d’endettement et du montant de votre apport. Il vous faut donc trouver un équilibre entre le montant des mensualités et la durée du prêt, de manière à ce que votre taux d’endettement reste en dessous des 35 %, voire bien en deçà si vous en avez la possibilité et que vous souhaitez vivre plus confortablement, sans avoir à faire de sacrifices.

La situation est différente si vous achetez un bien dans le but de réaliser un investissement locatif. Dans ce cas, les mensualités sont en partie financées par les loyers versés par le locataire, ce qui vous laisse une marge suffisante pour continuer à épargner.

Or, dans un contexte de taux d’intérêt bas, il sera plus rentable d’allonger la durée du prêt pour faire diminuer le montant des mensualités, et placer l’argent rendu ainsi disponible chaque mois dans des produits financiers au rendement intéressant. Même si l’allongement de la durée du prêt fait augmenter les taux d’intérêt, ils restent en effet plus bas que le rendement de certains produits d’épargne.

Par ailleurs, si vous réalisez un investissement locatif, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt, ce qui rend encore plus intéressant l’allongement de la durée du crédit immobilier.

Quel que soit votre projet, il vous faut commencer par calculer précisément votre apport, ainsi que le montant des mensualités que vous êtes en capacité d’assumer sans dépasser le taux d’endettement de 35 %. Pensez également à intégrer à votre calcul les frais de notaire, mais aussi le coût de l’assurance emprunteur, et veillez à conserver une marge suffisante pour faire face aux dépenses imprévues.