Investissement locatif et loi Pinel : les plafonds de ressources et de loyers pour les locataires

La loi Pinel se montre fort intéressante pour les investisseurs cherchant à louer leur bien neuf. Prolongé jusqu’en décembre 2021, le dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cependant, des règles strictes encadrent la location, notamment en termes de plafonds de ressources pour les occupants et du loyer à proposer. Explications.

Investir avec la loi Pinel : une aubaine aussi bien pour les propriétaires que les locataires

Depuis 2015, le dispositif fiscal baptisé loi Pinel a été mis en place pour soutenir la construction de logements neufs. Il vise également à faciliter l’hébergement de familles aux revenus modestes. En achetant un bien neuf, dans la limite de 300 000 euros, plafonné à 5 500 euros le m² et dans l’objectif de le louer, un propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt.

Bon à savoir : le montant du bien peut-être plus élevé, mais le calcul de la réduction fiscale sera basé sur un montant maximum de 300 000 euros. La réduction d’impôts est proportionnelle à la durée de la location. Plus longtemps le bien reste en location et plus la réduction fiscale est importante, à savoir :

• 12 % du prix d’achat pour 6 ans de location
  
• 18 % du prix d’achat pour 9 ans de location
  
• 21 % du prix d’achat pour 12 ans de location
  
  Afin de pouvoir prétendre à ce crédit d’impôt, le futur propriétaire devra impérativement respecter 4 points :
  
• Acheter un logement neuf dans les zones géographiques A, A bis ou B1 (zones Pinel)
  
• Proposer la location du logement non meublé et faisant l’objet de résidence principale pour le locataire
  
• Louer le bien neuf dans les 12 mois après l’achat
  
• Respecter les plafonds aussi bien des loyers que des ressources des locataires.
  
  Un amendement a été intégré au projet de loi Finances 2017, afin d’introduire les logements de la zone C dans le dispositif Pinel. Elle a alors été éligible sous dérogation, comme cela était déjà le cas pour la zone B2. Faute de succès, cet amendement est devenu obsolète depuis janvier 2019.

  Quels sont les plafonds de revenus imposés pour louer son bien avec la loi Pinel ?

  Par le biais de la loi Pinel, le parc de logements neufs devient plus accessible. Ainsi, les personnes aux revenus modestes, mais trop élevés pour intégrer un logement social, peuvent tout de même prétendre louer un logement neuf grâce au dispositif Pinel. Le plafond des ressources a été fixé par le gouvernement. Il varie en fonction de la situation géographique du bien et de la composition du foyer des futurs locataires. Les revenus pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence N-2. Par exemple, pour un locataire qui souhaite intégrer un logement dans le cadre de la loi Pinel en 2019, ce sont ses revenus de 2017 qui seront pris en compte. Voici le récapitulatif officiel provenant du site Service-public.fr, le site officiel de l’administration française, indiquant les ressources maximum prises en compte pour les locataires ayant signé un bail en 2019 :
  
  
  Ainsi, grâce aux plafonds Pinel, l’offre est plus étendue et permet aux locataires modestes d’accéder à des logements neufs, moyennant un loyer modéré. Cependant, dans les zones A et A bis, le marché de l’immobilier est plus tendu. Le montant des plafonds Pinel est donc logiquement plus élevé que dans les autres zones.
   
  Les plafonds sont revus chaque année au mois de janvier, en prenant en compte l’état du marché et le niveau de vie des Français.
  
  

  

  Quels sont les plafonds de loyers imposés par la loi Pinel ?

Les plafonds de loyer sont fixés par décrets et sont adaptés aux zones dans lesquelles les logements sont implantés. Dans les zones A, A bis et B, les plafonds de loyers restent les plus élevés, car l’offre est moins importante que la demande. De même que pour les ressources, la révision des plafonds pour les loyers est revue au 1er janvier de chaque année. Ils n’entrent en vigueur que pour les baux signés après révision, durant l’année de publication.

En 2019, les plafonds de loyers n’ont pas été modifiés. Voici leurs taux au m² :
- Zone A bis : 17,17 euros
- Zone A : 12,75 euros
- Zone B1 : 10,28 euros

Afin de calculer le plafond du loyer, le propriétaire doit procéder à 3 étapes :
- Calculer la surface utile de son logement
- Calculer le coefficient multiplicateur
- Calculer le plafond du loyer avec le barème Pinel

La surface habitable peut varier en fonction des surfaces annexes. Sont prises en compte celles dont la hauteur sous plafond est égale à 1,80 m ou plus (balcons, caves, sous-sols, ateliers, séchoirs, terrasses couvertes, vérandas, etc.). Leur surface totale est limitée à 8 m². Face à la complexité du calcul, de nombreux propriétaires souhaitant proposer leur logement en location dans le cadre de la loi Pinel ont du mal à calculer le plafond de loyer. Voici les éléments incontournables pour connaître le loyer plafonné à appliquer et les étapes à suivre pour parvenir au calcul :

1. Calculer la surface utile du logement :
Surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes)
Le parking n’est pas considéré comme une surface annexe.

2. Calculer le coefficient multiplicateur :
Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19/surface utile)
Le coefficient multiplicateur maximal est fixé à 1,2.
Si un propriétaire se retrouve avec un coefficient supérieur, il devra malgré tout appliquer 1,2.

3. Calculer le loyer plafonné :
Calcul du loyer plafonné = Barème Pinel x surface utile x coefficient multiplicateur
Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts proposée par le dispositif Pinel, les investisseurs ne peuvent pas demander un loyer mensuel excédant le montant issu de ce calcul.

Les limites de la loi Pinel

Comme la plupart des biens immobiliers, les logements neufs faisant partie du dispositif peuvent être amenés à prendre de la valeur. Les prix augmentant, les potentiels locataires à qui ces logements sont initialement destinés pourraient se retrouver exclus des candidats potentiels. Cependant, la loi Pinel impose que le revenu des locataires ne dépasse pas un certain seuil. Si cette condition n’est pas respectée, la défiscalisation n’est pas possible. Investir en zones B2 et C représentait un vrai risque puisque l’attractivité était bien moins importante. Cela engendrait inévitablement la non-location de certains biens sur une période plus ou moins longue. La rentabilité de l’investissement pouvait ainsi être un échec. C’est pourquoi les zones B2 et C ont été retirées du dispositif depuis janvier 2019.