Investissement locatif : les erreurs à éviter

Acheter un bien en vue de le louer est une opération à ne pas prendre à la légère. Il y a un certain nombre de pièges à éviter. Tour d’horizon des erreurs à éviter lorsque l’on se lance dans un investissement locatif.
 

Ne pas se renseigner sur la localisation du bien

Quand on achète un bien immobilier destiné à la location, le but est de pouvoir un jour récolter le fruit de son investissement. Pour que celui-ci soit fructueux, il est primordial d’identifier correctement où investir. Acheter un appartement dans une zone rurale peut s’avérer moins avantageux que dans une grande ville par exemple. Certains quartiers sont également plus prisés que d’autres.

Méfiez-vous des offres alléchantes et surtout, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour obtenir un avis. Il arrive que des investisseurs jouent gros sur un bien « outsider » mal situé. Si cela peut rapporter beaucoup et que vous êtes tenté par ce genre d’opération, soyez prudent ! Prenez le temps de bien vous informer sur l’état du marché de l’immobilier et ses rouages avant de tenter le coup.

Réaliser un mauvais montage financier

Tous les éléments sont aujourd’hui réunis pour pousser les investisseurs à acheter des biens en vue de les louer : crédits d’impôt, taux bas, aides régionales, etc. Mais attention, l’erreur est vite commise en pensant avoir trouvé le bon organisme prêteur. Ne vous arrêtez jamais sur une seule offre de prêt. Comparez et faites toujours jouer la concurrence. Même si les taux d’intérêt actuels sont plutôt en faveur des investisseurs, mieux vaut comparer avec d’autres banques ou organismes. Évitez aussi les taux d’intérêt variables, à tout moment les taux peuvent remonter en flèche !

Soyez prudents avec les pénalités de remboursement anticipé. Certaines banques imposent des pénalités très conséquentes. Si vous devez vendre votre bien ou que vous héritez d’une somme d’argent conséquente, vous pourriez perdre beaucoup d’argent. Vigilance également sur votre capacité de remboursement. Un quotidien instable peut mettre à mal votre situation si vous avez des mensualités élevées. En cas de doute, privilégiez les offres de prêts permettant de moduler votre remboursement en cas d’incident de parcours (perte d’emploi, accident, réduction du salaire, etc.).


 

Ne pas anticiper la valeur locative

Vous savez que vous voulez acheter un bien pour le louer, mais vous ne savez pas précisément à combien estimer les mensualités. Il s’agit d’un élément à définir correctement en amont de l’achat, c’est-à-dire avant même de visiter le bien en question. Inutile de vous déplacer si celui-ci ne peut pas être rentable. En effet, acheter un bien cher et se rendre compte ensuite que les mensualités souhaitées sont utopiques risque de mettre votre trésorerie à mal.
Étudiez le marché. Regardez les petites annonces pour savoir à combien se louent des biens similaires dans la même ville, et si possible dans le même quartier. Ainsi, vous pourrez vous faire une idée du marché et ne pas vous retrouver le bec dans l’eau au moment de proposer votre bien à la location.
Si vous avez du mal à vous dégager du temps pour regarder les prix pratiqués, vous pouvez contacter une agence immobilière du secteur afin de lui demander une fourchette de prix pour la location d’un bien dans son quartier.

Ne pas prendre en compte les éventuels travaux

L’investissement locatif dans l’immobilier neuf est généralement une belle affaire. Néanmoins, cela n’est pas envisageable pour toutes les bourses, car les appartements neufs se vendent souvent plus cher que les appartements anciens.

Si vous avez eu un coup de foudre pour un logement ancien, pensez toujours à estimer précisément le coût des travaux à effectuer. Avec un simple contrôle et/ou en demandant à l’agence immobilière ou au propriétaire, vous pourrez savoir s’il faut refaire l’électricité, si le bien est suffisamment isolé, s’il faut refaire les sols et les murs, si la toiture est en bon état, etc.

N'hésitez pas à programmer une visite avec un entrepreneur du bâtiment ou un expert. Il peut exister des vices cachés ou même des travaux qui peuvent passer inaperçus aux yeux de novices. Pensez toujours à prévoir un budget travaux dans votre enveloppe de prêt.

Prenez connaissance des diagnostics obligatoires fournis par l’agence ou le propriétaire. Ceux-ci sont peut-être imbuvables, mais ils vous sauveront probablement la mise. Performances énergétiques, saturnisme, amiante, termites… sont des éléments clés à ne surtout pas négliger.
De plus, le montant global des travaux est un argument non négligeable pour la négociation du prix du bien.

Oublier de compter les charges de copropriété

Vous venez d’acheter un superbe appartement très bien placé, dans un quartier prisé et dégageant un loyer fort intéressant. Mais voilà, vous avez oublié d’inclure les charges de copropriété dans votre calcul. Cette erreur peut être dramatique !

De même, les travaux de la copropriété peuvent être extrêmement importants. Il est essentiel de pouvoir anticiper ces sommes. Une analyse de la copropriété est donc nécessaire. Posez-vous les bonnes questions, à savoir :

> Les parties communes semblent-elles vieillottes au point de nécessiter un rafraîchissement à court ou moyen terme ?

> À quand remontent les derniers travaux et sur quoi portaient-ils ?

> Des travaux ont-ils été votés, mais non exécutés depuis la dernière assemblée ?

Les travaux de copropriété sont un bon point, car ils apporteront du cachet à votre bien. Veillez simplement à les anticiper pour ne pas être pris au dépourvu le moment venu.

Louer vide, meublé ou location saisonnière ?

Un mauvais choix peut rapidement devenir chaotique. L’investissement locatif est un tout. Il faut bien penser chacun des éléments sous peine de perdre de l’argent. En effet, en fonction du choix effectué, un impact sur vos impôts se fera ressentir.

Louer un bien vide permet de déclarer des revenus fonciers dont les charges locatives et les intérêts d’emprunt sont déductibles. Louer un bien meublé au régime micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus locatifs. Pour la location d’un meublé au régime réel BIC, tout est déductible, notamment l’amortissement du bien. Il est nécessaire d’avoir recours aux services d’un expert-comptable, ses honoraires sont également déductibles.

Il est ainsi tout à fait possible de ne plus être imposable en procédant à un investissement locatif. En revanche, un mauvais achat ou conseil et cela peut vous coûter plus cher que ce que vous aviez imaginé.

Ne pas utiliser son délai de rétractation correctement

La rétractation est réalisable tant que le compromis n’est pas signé. Elle reste possible même après la signature, sous un délai de 10 jours. Prenez ce laps de temps pour bien revérifier vos données, calculs et choix. Vous pouvez aussi revisiter le bien à des horaires différents pour vous assurer de la quiétude, la facilité d’accès, etc. Soyez sûr de l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser tant que vous le pouvez encore !

N’écoutez pas votre cœur

Dans l’investissement locatif, c’est la raison qui doit prendre le dessus sur les coups de cœur. Mettez-vous en tête que le bien acquis ne sera pas votre résidence principale. Le but est de pouvoir en tirer profit pour les années à venir. Bien sûr, le bien convoité doit vous plaire, c’est évident, mais les coups de cœur aveuglent souvent des détails importants, voire vitaux pour la pérennisation du projet.

Soyez rationnel, pensez avec des chiffres et non avec des sentiments. Ce sera beaucoup plus productif. Bien sûr, si vous avez un coup de cœur pour un bien idéalement situé, propre, dans votre fourchette de prix et promettant de dégager une belle rentabilité à moyen terme, foncez !