Comment calculer le bon taux de rendement locatif ?

Un investissement locatif peut s’avérer très rentable, pour peu que le futur investisseur ait de bonnes connaissances du marché immobilier et des différents critères à prendre en compte. Le taux de rendement est un indicateur indispensable. Comment le calculer ?

Quelle est la différence entre rendement et rentabilité ?

Le rendement locatif est un indicateur permettant de connaître le rapport entre le montant des loyers perçus sur une année et l’investissement de départ. Il est simple à calculer, puisqu’il ne prend en compte que deux paramètres : les loyers et le prix d’achat du bien immobilier. Dans ce cas, le résultat obtenu est le taux de rendement brut.

La rentabilité locative prend en compte les loyers perçus, ainsi que l’évolution du prix du logement acheté, se traduisant par une plus-value ou une moins-value. Cette plus-value ou cette moins-value est dite effective si le bien a déjà été vendu, ou latente si la vente n’a pas encore eu lieu. Lorsque le calcul tient compte de la revente, il permet de connaître le taux de rentabilité interne.

Rendement locatif brut, net ou net-net : comment anticiper son taux de rendement ?

Le taux de rendement locatif brut

Le taux de rendement brut, comme nous l’avons vu, prend en compte le montant des loyers générés par la mise en location du bien immobilier, et la valeur de celui-ci lors de son achat. Il se calcule en appliquant la formule suivante :

(Loyer mensuel) x 12 / (coûts d’acquisition) x 100

Pour calculer le taux de rendement brut au plus juste, les coûts d’acquisition doivent englober le prix d’achat du bien, les frais de notaire, ainsi que les éventuels frais d’agence et le montant des travaux de rénovation s’ils ont été nécessaires.

Par exemple, un deux pièces dont les coûts d’acquisition se sont élevés à 200 000 euros et dont le loyer mensuel est fixé à 900 euros a un taux de rendement de 5,4 %.

Ce premier indicateur est indispensable et permet d’estimer rapidement le rendement d’un investissement locatif. Toutefois, il doit être affiné en prenant en compte d’autres éléments, comme les différentes charges et frais ou encore les avantages fiscaux et l’imposition.

Le taux de rendement locatif net

Pour obtenir une estimation plus précise du rendement d’un bien immobilier mis en location, il faut également tenir compte des charges et des frais. Ceux-ci réduisent en effet le rendement annuel d’un investissement locatif.

Pour calculer le taux de rendement locatif net, il est nécessaire de décompter du loyer la taxe foncière, les frais de gestion et les charges non récupérables sur le locataire. Il est aussi possible de déduire le coût d’une éventuelle assurance contre les loyers impayés, ainsi que les intérêts du crédit immobilier.

La formule pour connaître le taux de rendement net est la suivante :

(Loyer annuel) – (frais et charges) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100

Reprenons l’exemple du deux pièces acheté 200 000 euros et loué 900 euros par mois. Si l’on soustrait du loyer annuel 10 % de frais de gestion locative, 1200 euros de charges non récupérables, 1000 euros de taxe foncière et 10 000 euros d’intérêts, le calcul est le suivant:

(900 x 12) - (1080 + 1200 + 1000) / (300 000 + 10 000) x 100 = 2,42 %

Le taux de rendement net est plus proche de la réalité, car il tient compte de toutes les charges et frais, ainsi que du coût du crédit.

Le taux de rendement locatif net-net

Cet indicateur permet de prendre en compte tous les éléments précités, ainsi que les charges et avantages fiscaux qui s’appliquent au propriétaire. Chaque situation étant spécifique et dépendant notamment du taux d’imposition, il n’existe pas de formule toute faite s’appliquant à tous les investisseurs.

Il est toutefois possible de déduire l’impôt sur les revenus fonciers en procédant ainsi :

(Loyer annuel) - (frais et charges) - (impôt sur les revenus fonciers) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100

Ce calcul ne prend pas en compte les avantages fiscaux issus des différents dispositifs, comme le dispositif Pinel, Censi-Bouvard ou Cosse.

Quel est le taux de rendement locatif optimal ?

Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement.

Il existe d’importantes disparités entre les villes. Les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon ont un taux de rendement brut inférieur à de plus petites villes de province, car le prix d’achat des biens immobiliers y est beaucoup plus élevé.

Toutefois, la demande locative est telle qu’il peut être tout à fait intéressant d’investir dans une grande ville pour s’assurer une vacance locative plus faible et donc, à moyen terme, une rentabilité plus élevée.

Le taux de rendement est un indicateur à prendre en compte lors d’un investissement, mais il ne doit pas être le seul. En effet, acheter un bien dans une ville affichant un rendement élevé, mais où le prix de l’immobilier est en baisse depuis plusieurs années n’est pas une excellente idée. La probabilité de réaliser une moins-value à la revente est élevée, ce qui diminue considérablement la rentabilité.

De la même manière, une ville peut afficher un taux de rendement élevé, mais présenter une très faible demande locative, ce qui ne permettra pas de réaliser un bon investissement. Il est donc illusoire de se fixer un taux de rendement de 10 %, qui peut cacher de mauvaises surprises.

Est-il rentable d’investir dans l’immobilier ?

L’investissement locatif peut s’avérer très rentable, à condition de bien se renseigner en amont pour faire les bons choix.

Tout dépend, en grande partie, de la localisation du bien acheté, celle-ci devant être choisie en fonction des projets de l’investisseur. Ses critères seront différents selon qu’il souhaite récupérer son bien lorsque son crédit sera remboursé, ou investir pour sa retraite. Il est donc important de prendre le temps de définir ses objectifs à court terme mais également sur le long terme.

Selon l’objectif souhaité, il peut être tout aussi rentable d’investir dans une petite ville en développement présentant un bon taux de rendement, que dans une grande agglomération avec un taux de rendement faible, mais une possibilité de plus-value importante une dizaine d’années après l’achat.

Pour un premier investissement locatif, il est judicieux de bénéficier des conseils de professionnels, qui sauront vous accompagner au mieux et vous permettront de concrétiser votre projet.