FAQ de l'immobilier
ACHAT IMMOBILIER NEUF
L’acquéreur doit fournir à sa banque le contrat de réservation et les justificatifs des garanties apportées par le promoteur. La banque étudie la situation financière du futur acquéreur et calcule sa capacité d’emprunt. Si le prêt est accordé, les déblocages des sommes prévues pour les paiements échelonnés sont effectués sur présentation d’une attestation du promoteur. De nombreuses banques offrent une possibilité de remboursement différé, à la remise des clés, avec le paiement des seuls intérêts intercalaires lors de chaque déblocage de fonds.
L'acquéreur d'un bien en VEFA est protégé par des garanties solides, plus importantes que lors d’un achat dans l’ancien. Ensuite, le logement respecte les normes environnementales les plus récentes, et ne nécessite pas de travaux. Investir dans le neuf permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme les frais de notaire réduits, le dispositif de défiscalisation Pinel ou encore l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.
Les ventes en l’état futur d’achèvement sont réalisées par des promoteurs immobiliers, dont les attributions vont de l’étude de marché à la commercialisation des biens.
En fonction du projet de l’acquéreur, les critères de choix ne seront pas tout à fait les mêmes en fonction du type d'achat : est-ce un investissement locatif pour un étudiant ou investissement résidentiel pour une famille ? Dans tous les cas, la qualité de la construction et l’emplacement sont deux critères à ne pas négliger. Enfin, le promoteur doit être choisi avec soin.
Un achat en VEFA s’effectue en plusieurs étapes, de la signature du contrat de réservation au contrôle de l’achèvement des travaux lors de la livraison du bien.
Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient d’être informé et vigilant quant au choix de son promoteur immobilier, des dispositifs de défiscalisation et de l'emplacement du bien immobilier. Il faut également préalablement penser au type de public à qui vous souhaitez louer.
Suite à votre acquisition, la première déclaration de revenus est la plus complexe. Il est en effet nécessaire de remplir le formulaire d’engagement de location, appelé formulaire 2044 EB. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de s’assurer que les engagements liés à la loi Pinel sont respectés (plafond de ressource des locataires, loyer plafonné, engagement sur une durée pluriannuelle de location) et de valider le dispositif.
Vous pouvez trouver votre futur logement neuf chez un promoteur immobilier. Une fois votre décision prise, un parcours d'achat spécifique à l'immobilier neuf débutera. Vous serez accompagné par un commercial pour ces différentes étapes.
L'acquéreur d'un bien en VEFA est protégé par des garanties solides, plus importantes que lors d’un achat dans l’ancien. Ensuite, le logement respecte les normes environnementales les plus récentes, et ne nécessite pas de travaux. Investir dans le neuf permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, comme les frais de notaire réduits, le dispositif de défiscalisation Pinel ou encore l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.
Les villes les plus tendues en termes de marché de l’immobilier ne sont pas les plus rentables. Quelle que soit la ville choisie, la demande locative doit toutefois être élevée afin de vous assurer que vous pourrez louer et relouer facilement. si vous investissez dans un studio, cherchez idéalement un bien situé à proximité d’un campus ou dans le centre d’une ville universitaire, bien desservie par les transports. Si vous optez pour trois pièces ou une maison individuelle, privilégiez la proximité des crèches et des écoles, car vous louerez probablement votre bien à une famille. Dès l’achat, il est important de penser à la revente. Celle-ci sera d’autant plus facile si votre bien est situé dans une zone recherchée.
INVESTISSEMENT LOCATIF
Investir dans l’immobilier locatif permet de placer son argent de manière sûre, et de se créer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. De plus, vous pouvez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux en fonction de votre profil (frais de notaire, dispositif Pinel, dispositif PLS, dispositif Cosse...)
Tout dépend, en grande partie, de la localisation du bien acheté, celle-ci devant être choisie en fonction des projets de l’investisseur. Ses critères seront différents selon qu’il souhaite récupérer son bien lorsque son crédit sera remboursé, ou investir dans plusieurs biens, voire dans un immeuble de rapport.
Pour habiter ou pour investir, il est intéressant d'acheter un appartement neuf. En plus de vous constituer un patrimoine, dans certains cas, vous pourrez bénéficier d'un certain nombre d'avantages fiscaux en fonction de votre profil (PTZ, frais de notaire, dispositif Pinel, dispositif PLS, dispositif Cosse...).
Une fois le crédit remboursé, vous percevez des loyers suite à la mise en location du bien immobilier. Les recettes locatives constituent un complément de revenus non négligeable. Cette source de revenus est idéale pour un actif en quête d’un complément financier, ou pour un retraité cherchant à bénéficier de ressources supplémentaires pour maintenir son niveau de vie.
Le taux de rendement locatif peut varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement. Il est également variable en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit. Il est alors difficile de définir un rendement optimal correspondant à la réalité particulière de chaque investissement. Cependant, il existe des méthodes pour calculer un bon taux de rendement locatif brut et le bon taux de rendement locatif net.
Il existe d’importantes disparités entre les villes. Les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon ont un taux de rendement brut inférieur à de plus petites villes de province, car le prix d’achat des biens immobiliers y est beaucoup plus élevé. À Paris, le taux de rendement brut d’un studio varie du simple au double en fonction des quartiers. Il est de 3,6 % dans le 4ème arrondissement, et de 7,2 % dans le 10ème arrondissement. À Perpignan, le taux de rendement net est de 7 %. Il est de 5,9 % à Rouen, de 4,6 % à Rennes, de 6,1 % au Havre et de 3,3 % à Lyon.
Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement. - Le taux de rendement brut se calcule en appliquant la formule suivante : (Loyer mensuel) x 12 / (coûts d’acquisition) x 100 - Le taux de rendement locatif net se calcule en appliquant le formule suivante : (Loyer annuel) – (frais et charges) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100
Un investissement locatif peut s’avérer très rentable, pour peu que le futur investisseur ait de bonnes connaissances du marché immobilier et des différents critères à prendre en compte. Le taux de rendement est un indicateur indispensable.
Le taux de rendement locatif pouvant varier de manière conséquente en fonction du bien acheté et de son emplacement, mais aussi, comme nous l’avons vu, en fonction des charges, frais, impôts ainsi que du coût du crédit, il est difficile de définir un rendement optimal général susceptible de correspondre à la réalité particulière de chaque investissement. - Le taux de rendement brut se calcule en appliquant la formule suivante : (Loyer mensuel) x 12 / (coûts d’acquisition) x 100 - Le taux de rendement locatif net se calcule en appliquant le formule suivante : (Loyer annuel) – (frais et charges) / (coûts d’acquisition) + (intérêts du crédit) x 100
Avec un peu plus de 100 000 habitants intramuros et un cadre de vie idéal à quelques kilomètres de la mer, Caen offre un marché de l’immobilier actif et certains biens commencent à se raréfier. Située à moins d’une heure de Honfleur et Deauville et à deux heures de Paris, Caen dispose de biens à des prix encore abordables mais qui tendent à augmenter. L'investissement le plus intéressant se situe aujourd'hui dans le centre-ville de Caen et particulièrement sur le nouveau quartier de la Presqu'île, situé à 2 pas de la gare menant à Paris.
C’est un nouveau quartier très dynamique qui va progressivement voir le jour, avec un aménagement des berges et des quais, un skatepark, des brasseries et restaurants, et de nouveaux ensembles immobiliers, comme le programme QUAI XIX porté par SEDELKA.
La Normandie fait partie des endroits idéaux pour acheter un appartement ou une maison. Climat, tourisme, bassin d'emploi, proximité avec la mer... La région offre des opportunités pour tous les profils !
Investir dans la pierre, et plus précisément dans l’immobilier locatif, représente une garantie de placement stable. Vous sécurisez ainsi votre patrimoine et vous vous assurez une certaine tranquillité pour votre retraite, même si vous ne disposez pas immédiatement des liquidités nécessaires : l’immobilier permet d’investir à crédit, le recours à un emprunt étant même conseillé pour assurer un meilleur placement.
Loi Pinel, Loi Denormandie, déficit foncier : il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire le montant des impôts d’un propriétaire. Il est important de les connaître pour bien faire ses calculs avant d’investir.
Pour réaliser un bon investissement locatif, il convient d’être informé et vigilant quant au choix de son promoteur immobilier, des dispositifs de défiscalisation et de l'emplacement du bien immobilier. Il faut également préalablement penser au type de public à qui vous souhaitez louer.
GESTION DE PATRIMOINE
La SCI est une société, définie aux articles 1832 et suivants, puis 1835 et suivants du Code civil. Elle permet à ses membres de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être formée d’au moins deux membres. Leurs relations sont clairement établies dans les statuts. La SCI agit en tant que personne morale et ne peut en aucun cas vendre des biens. Son but est de générer uniquement des bénéfices à travers la location. Les mineurs peuvent également y détenir des parts.
Plusieurs membres d’une même famille peuvent acheter un bien immobilier. Souvent, il s’agit d’un immeuble. La société devient alors propriétaire du bien. Chaque membre en détient une part sociale, correspondant à l’apport injecté dans l’affaire. Les avantages de ce type de société sont nombreux. Elle permet par exemple de conserver un bien immobilier dans la famille pendant des années.
L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien sans recourir à un emprunt immobilier. Le capital fixe à verser lors de la signature ne dépasse pas les 40 % de la valeur totale du bien, et le montant restant est versé progressivement sous forme de rente, le tout sans intérêts bancaires. Cette transaction est donc idéale pour les investisseurs qui ne disposent pas du budget suffisant ou n’ont pas accès à un prêt immobilier. De plus, il est toujours possible de revendre le bien même lorsqu’il est acheté en viager occupé et que le crédirentier est encore en vie.
L’abattement pour une donation est fixé à 100 000 euros. Un couple peut effectuer une donation à ses enfants d’un montant maximal de 200 000 euros (100 000 euros par personne) tous les 15 ans, sans qu’il y ait de taxe ou d’impôt à payer sur cette donation. Cet abattement peut s’effectuer en une fois ou en plusieurs tranches, tous les 15 ans.
Il existe 4 formats de donation immobilière - La donation simple : la valeur du bien immobilier est évaluée lors de la succession et non pas lors de la donation. - La donation-partage : partage d'un bien immobilier à parts égales entre tous les héritiers. La valeur du bien est estimée et figée lors de la donation, et ne sera pas réévaluée lors de la succession. - La donation en démembrement de propriété - La donation de parts sociales via une Société Civile Immobilière : la création d'une (SCI) par les parents leur permet de faire ensuite donation des parts sociales à leurs enfants.
COPROPRIÉTÉ
On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. La loi 65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.» La loi précise : «Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.»
On parle de copropriété dès lors qu’un immeuble est divisé par lots entre plusieurs propriétaires, chacun possédant une partie privative et une quote-part des parties communes. Le régime de la copropriété est encadré par un certain nombre de règles qu’il convient de connaître pour une bonne gestion du bien immobilier. Les sujets les plus fréquemment abordés dans le cadre de la copropriété sont : - Les parties communes, - Le conseil syndical, - Les Charges de copropriété, - Le règlement de copropriété, - Les travaux
Mandaté par le syndicat des copropriétaires, le syndic a pour mission de tenir la comptabilité du syndicat, d’administrer l’immeuble, de veiller au respect du règlement de la copropriété et à la mise en œuvre des décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole.
PRÊT À TAUX ZÉRO
Le prêt à taux zéro s’adresse aux particuliers qui achètent un bien immobilier pour la première fois. Pour pouvoir en bénéficier, il est en effet impératif de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années qui précèdent l’offre de prêt.
Le PTZ est octroyé sous conditions de revenus. Celles-ci dépendent de la localisation du futur logement et de son emplacement dans l’une des zones définies par l’arrêté du 1er août 2014 : zone A, Abis, B1, B2 ou C.
En 2024, les conditions du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l'acquisition de logements neufs ou anciens restent attachées à la zonage géographique mais avec quelques ajustements par rapport aux années précédentes. Pour un logement neuf situé dans les zones A, A bis et B1, le PTZ peut représenter jusqu'à 40 % du coût total de l'opération. Pour les logements situés dans les zones B2 et C, cette aide a été ajustée pour s'aligner sur les nouvelles politiques du logement, avec un pourcentage qui peut varier selon les modalités spécifiques du PTZ en 2024. Concernant les logements anciens nécessitant des travaux, le PTZ reste disponible uniquement dans les zones B2 et C, où il peut couvrir jusqu'à 40 % du prix d'achat, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Cet engagement vise à encourager la rénovation et l'amélioration énergétique des logements anciens dans des zones moins tendues.
Le PTZ est octroyé sous conditions de revenus. Celles-ci dépendent de la localisation du futur logement et de son emplacement dans l’une des zones définies par l’arrêté du 1er août 2014 : zone A, Abis, B1, B2 ou C.
Il est possible de connaître la classification de son futur logement grâce à un simulateur en ligne officiel.
En 2024, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste un dispositif clé pour faciliter l'accession à la propriété, avec des conditions mises à jour pour élargir son accessibilité et soutenir différents types d'achats immobiliers. Pour bénéficier du PTZ, les emprunteurs doivent répondre à des critères spécifiques. Le logement acquis doit se situer en zone B2 ou C, et, pour les logements anciens nécessitant des travaux, ces derniers doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Le montant du PTZ peut représenter jusqu'à 40% du coût total de l'opération pour l'achat d'un logement neuf dans les zones A, A bis et B1, et pour un logement ancien dans les zones B2 ou C. Ce pourcentage est ajusté en fonction de la nature du bien et de sa localisation. Les règles spécifiques à la détermination du montant du PTZ incluent des plafonds sur le coût total de l'opération financière prise en compte.
LOI PINEL
Introduite par l'article 5 de la loi de Finances de 2015, la loi Pinel est destinée à répondre à trois défis principaux : promouvoir la construction de logements neufs dans les zones à forte demande, stimuler l'investissement dans l'immobilier locatif, et élargir l'offre de logements locatifs situés entre le secteur locatif privé et le secteur du logement social. Cela vise à aider les ménages éprouvant des difficultés à se loger sur le marché ouvert. La loi offre également une réduction d'impôt modulable en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire s'engage à louer son bien.
Le dispositif Pinel permet aux propriétaires investissant dans l'immobilier locatif neuf ou réhabilité de bénéficier d'une réduction d'impôt. Cependant, pour être éligibles, ils doivent s'engager à respecter des conditions spécifiques, notamment en termes de plafonds de loyer et de ressources des locataires, de performance énergétique des logements, et de localisation des biens dans des zones géographiques définies. En 2024, le dispositif Pinel continue d'encourager l'investissement dans des logements neufs destinés à la location, mais avec des ajustements au niveau des avantages fiscaux proposés aux investisseurs.
En 2024, la loi Pinel offre aux investisseurs en immobilier locatif neuf des réductions d'impôt modulées selon la durée de mise en location du bien : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans. Ce dispositif incite à l'investissement dans des zones tendues où la demande en logement est forte, tout en promouvant la construction de logements énergétiquement performants. Outre l'avantage fiscal, les investisseurs contribuent à l'offre de logements accessibles en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires, soutenant ainsi l'accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.
Par le biais de la loi Pinel, le parc de logements neufs devient plus accessible. Ainsi, les personnes aux revenus modestes, mais trop élevés pour intégrer un logement social, peuvent tout de même prétendre louer un logement neuf grâce au dispositif Pinel. Le plafond des ressources a été fixé par le gouvernement. Il varie en fonction de la situation géographique du bien et de la composition du foyer des futurs locataires.
En 2024, malgré ses attraits, la loi Pinel présente des inconvénients. Les taux de réduction d'impôt révisés à la baisse peuvent rendre l'investissement moins attractif pour certains, comparativement aux années précédentes. De plus, l'obligation de louer le bien à des conditions strictes de loyer et de ressources des locataires, tout en respectant des critères de performance énergétique, peut limiter la flexibilité des propriétaires et complexifier la gestion du bien. Enfin, l'investissement est géographiquement limité aux zones A, A bis, et B1, ce qui peut exclure des marchés immobiliers potentiellement intéressants mais non éligibles au dispositif.
Le dispositif Pinel présente plusieurs avantages pour les investisseurs : - De nombreux avantages fiscaux - Profiter d’un marché demandeur - La possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant - Une durée de location souple
Suite à votre acquisition, la première déclaration de revenus est la plus complexe. Il est en effet nécessaire de remplir le formulaire d’engagement de location, appelé formulaire 2044 EB. Celui-ci vous demande de préciser la durée d’engagement de location, la date de votre investissement, le montant du loyer, la surface en mètres carrés, les revenus des locataires, etc. Renseignez les informations demandées avec attention : elles ne peuvent plus être modifiées une fois votre déclaration effectuée. Ce formulaire ne doit être rempli que la première année.
FRAIS DE NOTAIRE
Les achats de biens immobiliers neufs sont soumis à des frais de notaires bien moins élevés que l’achat dans l’ancien. En effet, ils ne constituent que 2, voire 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Les achats de biens immobiliers neufs sont soumis à des frais de notaires bien moins élevés que l’achat dans l’ancien. En effet, ils ne constituent que 2, voire 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Les frais de notaire payés par l’acheteur lors de la transaction immobilière comprennent le coût de certaines pièces administratives, la rémunération de l’office notarial, les impôts et taxes. De manière générale, ceux-ci s’élèvent à 2 à 3 % du prix de vente d’un bien neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Pour réduire le montant de vos frais de notaire, il faut acheter un bien immobilier neuf. L’article 257 du Code général des Impôts précise que les biens neufs sont « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf ».
